Assurance PNO à Montpellier : 7 points à vérifier avant de mettre son investissement locatif en location
Cet article est rédigé par Vincent Coudé :
Agent commercial immobilier indépendant depuis 2015, spécialiste de la transaction immobilière et de l’investissement locatif à Montpellier et dans les communes périphériques.
Acheter un appartement pour le louer ne consiste pas seulement à trouver le bon quartier et à calculer sa rentabilité.
Dans un projet d’investissement locatif à Montpellier, la question de l’assurance du logement mérite d’être anticipée dès l’acquisition.
L’assurance propriétaire non occupant, généralement appelée assurance PNO, peut notamment intervenir dans des situations où l’assurance du locataire ou celle de la copropriété ne répond pas à l’ensemble des besoins du propriétaire.
Mais toutes les assurances PNO ne proposent pas exactement les mêmes garanties. Avant de choisir un contrat uniquement en fonction de son tarif, voici 7 points qu’un investisseur immobilier devrait vérifier.
1. Comprendre à quoi sert réellement une assurance PNO
L’assurance propriétaire non occupant s’adresse au propriétaire d’un logement qu’il n’occupe pas lui-même.
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’appartement est généralement assuré par le locataire. Pour une location vide ou meublée constituant sa résidence principale, celui-ci doit s’assurer contre les risques locatifs et fournir une attestation au bailleur.
On pourrait donc penser que le propriétaire n’a plus besoin d’assurance.
La réalité est plus nuancée.
L’assurance du locataire protège avant tout celui-ci selon les garanties de son contrat. De son côté, l’immeuble dispose généralement de sa propre assurance de copropriété.
Il peut néanmoins exister des situations dans lesquelles la responsabilité du propriétaire est susceptible d’être recherchée ou dans lesquelles son propre patrimoine immobilier doit être protégé.
C’est précisément l’un des intérêts de l’assurance PNO.
2. Vérifier l’obligation d’assurance lorsque l’appartement est en copropriété
À Montpellier, une grande partie des investissements locatifs concerne des appartements situés en copropriété.
C’est un point important sur le plan de l’assurance.
Depuis la loi ALUR, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il soit copropriétaire occupant ou non occupant.
Attention cependant à ne pas confondre cette obligation légale avec toutes les garanties que peut contenir un contrat PNO.
La loi impose une couverture de responsabilité civile au copropriétaire. Les contrats commercialisés sous l’appellation PNO peuvent aller beaucoup plus loin en proposant différentes garanties contre les dommages affectant le logement.
Pour l’investisseur, la bonne question n’est donc pas uniquement :
« Suis-je assuré ? »
Mais plutôt :
« Dans quelles situations suis-je réellement couvert ? »
3. Examiner les garanties contre les principaux sinistres
Avant de souscrire une assurance PNO, il est utile de lire précisément le tableau des garanties.
Selon les contrats, la couverture peut notamment concerner l’incendie, le dégât des eaux, certains événements climatiques, le bris de glace ou encore différents dommages affectant le logement.
Les garanties exactes, leurs plafonds et leurs exclusions varient cependant d’un assureur à l’autre.
Pour un investisseur, cette lecture est essentielle.
Prenons le cas d’un dégât des eaux. Dans un immeuble collectif, son origine peut être située dans le logement loué, chez un voisin ou dans une partie commune.
Les responsabilités et les assurances susceptibles d’intervenir dépendent alors des circonstances.
Il ne faut donc pas partir du principe que « l’assurance de la copropriété prendra tout en charge ».
L’ANIL rappelle d’ailleurs que le propriétaire bailleur reste tenu d’assurer la jouissance paisible du logement à son locataire et ne peut pas systématiquement se décharger sur l’assurance du locataire ou de la copropriété lorsqu’un problème provient des parties communes.
4. Vérifier ce qui se passe pendant une période de vacance locative
C’est probablement l’un des points les plus intéressants pour un investisseur.
Entre deux locataires, un appartement peut rester vide pendant quelques jours ou quelques semaines.
Le contrat d’assurance habitation de l’ancien locataire a pris fin et celui du prochain occupant n’a pas encore commencé.
Que se passe-t-il si un sinistre intervient pendant cette période ?
La réponse dépend du contrat souscrit par le propriétaire.
Il est donc pertinent de vérifier explicitement les conditions d’intervention de la PNO lorsque le logement est vacant.
Il faut également regarder les éventuelles limitations liées à la durée de vacance. Certains contrats peuvent prévoir des restrictions ou des exclusions au-delà d’une certaine période d’inoccupation.
Pour un investisseur qui envisage plusieurs rotations de locataires, ce détail peut avoir davantage d’importance qu’une petite différence de cotisation annuelle.
5. Comparer les franchises et les plafonds plutôt que le seul prix
Deux contrats PNO affichant des tarifs proches ne proposent pas nécessairement la même protection.
Le premier réflexe consiste souvent à comparer la cotisation annuelle.
C’est compréhensible : dans un investissement locatif, chaque dépense vient diminuer la rentabilité nette.
Mais économiser quelques dizaines d’euros par an n’est pas forcément intéressant si le contrat prévoit une franchise nettement supérieure ou des plafonds d’indemnisation moins favorables.
L’investisseur doit donc regarder simultanément :
- les garanties incluses ;
- les franchises ;
- les plafonds d’indemnisation ;
- les exclusions ;
- les délais ou conditions particulières ;
- les options proposées.
Cette comparaison permet d’apprécier le niveau réel de couverture, plutôt que de choisir simplement l’assurance la moins chère.
6. Adapter l’assurance au type de location envisagé
Tous les investissements locatifs ne présentent pas le même profil.
À Montpellier, un investisseur peut acheter un studio destiné à un étudiant, un T2 exploité en location meublée, un appartement familial loué vide ou encore un logement destiné à une autre forme de location.
Le contrat d’assurance doit correspondre à l’utilisation réelle du bien.
C’est particulièrement important lorsque le logement est loué meublé.
Le propriétaire peut avoir investi plusieurs milliers d’euros dans le mobilier, l’électroménager et les équipements nécessaires à la location.
Il faut alors vérifier dans quelle mesure ces éléments sont couverts par le contrat et selon quelles modalités.
Il est également indispensable d’informer correctement l’assureur de l’usage du logement.
Une assurance choisie pour une location classique ne doit pas être considérée automatiquement comme adaptée à toutes les autres formes d’exploitation.
7. Ne pas confondre assurance PNO et garantie loyers impayés
Cette confusion est assez fréquente chez les nouveaux investisseurs.
L’assurance PNO et la garantie loyers impayés répondent à deux problématiques différentes.
La PNO est principalement destinée à couvrir certains risques liés au logement et à la responsabilité du propriétaire selon les garanties souscrites.
La garantie loyers impayés, souvent désignée par l’abréviation GLI, vise quant à elle le risque financier lié au non-paiement du loyer, selon les conditions prévues au contrat.
Un investisseur peut donc avoir intérêt à étudier les deux dispositifs indépendamment.
Il faut également vérifier les éventuelles garanties annexes proposées : protection juridique, détériorations immobilières ou accompagnement en cas de litige, par exemple.
Là encore, tout dépend du contrat.
Combien coûte une assurance PNO pour un investissement locatif ?
Il est tentant de donner un prix moyen, mais celui-ci serait peu représentatif.
Le tarif dépend notamment de la nature du logement, de sa superficie, de sa localisation, des garanties retenues, du niveau de franchise et de l’assureur.
Un studio étudiant ne présente pas exactement le même profil qu’un grand appartement familial.
Pour comparer correctement plusieurs propositions, mieux vaut donc demander des devis présentant un niveau de couverture comparable.
Le prix annuel de l’assurance pourra ensuite être intégré aux charges prévisionnelles de l’investissement.
Cette démarche permet également de raisonner en rentabilité nette plutôt qu’en rendement brut.
Assurance PNO : pensez-y avant même de signer votre investissement
L’assurance est parfois traitée comme une formalité à régler quelques jours avant l’arrivée du premier locataire.
Pourtant, certaines questions peuvent être posées beaucoup plus tôt.
Lors de l’étude d’un appartement à Montpellier, je conseille de regarder simultanément son prix, son loyer potentiel, les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux prévisibles et les différentes dépenses nécessaires à son exploitation.
L’assurance fait partie de cette équation.
Individuellement, certaines charges peuvent sembler modestes. Additionnées, elles déterminent pourtant une bonne partie de la différence entre la rentabilité brute annoncée sur une feuille de calcul et ce que l’investisseur percevra réellement.
Quelle assurance PNO choisir pour un appartement à Montpellier ?
Il n’existe pas un contrat idéal pour tous les propriétaires.
Un investisseur devrait plutôt partir de son projet réel.
S’agit-il d’un appartement en copropriété ? D’une location vide ou meublée ? Le logement contient-il du mobilier de valeur ? Des travaux viennent-ils d’être réalisés ? Existe-t-il un risque de vacance entre deux locations ? Quelles franchises l’investisseur est-il prêt à supporter ?
Une fois ces éléments identifiés, il devient beaucoup plus facile de comparer les contrats.
Il peut également être utile de vérifier que les informations déclarées à l’assureur correspondent toujours à la situation du logement lorsque le mode d’exploitation évolue.
Assurance et investissement locatif : raisonner sur l’ensemble du projet
Une assurance PNO ne transformera évidemment pas un mauvais investissement en bonne opération.
Elle s’inscrit dans une réflexion plus globale.
Avant d’acheter, l’investisseur doit étudier la demande locative, le niveau de loyer envisageable, l’état de l’immeuble, la copropriété, les diagnostics, les travaux, la fiscalité et le financement.
L’objectif n’est pas uniquement de rechercher le rendement le plus élevé.
Il faut également identifier les risques susceptibles de fragiliser l’opération et déterminer lesquels peuvent être réduits, anticipés ou assurés.
Cette approche est particulièrement importante lors d’un premier investissement immobilier.
En résumé : les bons réflexes avant de souscrire une PNO
Avant de choisir son assurance propriétaire non occupant, un investisseur devrait donc vérifier l’étendue des garanties, les exclusions, les franchises, les plafonds d’indemnisation, la couverture pendant la vacance du logement et l’adéquation du contrat avec le mode de location envisagé.
Pour un appartement en copropriété, il faut également garder en tête l’obligation d’assurance en responsabilité civile qui pèse sur le copropriétaire non occupant.
L’assurance PNO représente finalement une dépense relativement secondaire à l’échelle d’un projet immobilier, mais le contenu du contrat peut devenir beaucoup plus important le jour où survient un sinistre.
Pour l’investisseur, le bon réflexe consiste donc à ne pas simplement demander : « Combien coûte l’assurance ? », mais plutôt : « Que se passe-t-il concrètement si mon appartement subit un sinistre ? »
C’est souvent en partant de cette question que l’on compare réellement les contrats.
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N Ross